Con questo breve contributo cercheremo di fare chiarezza sugli interventi effettuati da privati che acquistano un immobile per poi rivenderlo. Il problema che si pone è duplice in quanto va identificato quando questa operazione fa emergere una plusvalenza tassabile e quando addirittura sia da considerarsi attività di impresa.
Come regola generale un privato che acquista (o riceve per donazione) un immobile (o un terreno edificabile) ed entro 5 anni lo rivende consegue una plusvalenza imponibile come reddito diverso art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR. La previsione normativa mira a colpire l’intento speculativo tipico di questi tipi di operazioni.
Ma se fino a qui non vi sono particolari problemi interpretativi, il dubbio sorge quando si cerca il limite oltre cui tale attività diventa di impresa. Inoltre spesso l’operazione non è una semplice attività di compravendita di immobile, ma a questa si aggiunge una ulteriore attività di ristrutturazione volta ad aumentare il valore dell’immobile stesso. Per individuare i casi di attività di impresa, l’Agenzia delle entrate muove da alcune consolidate premesse tipiche di questo tipo di reddito.
- Professionalità e abitualità
L’attività se svolta in modo abituale (anche se non esclusivo) configura la presenza di un reddito di impresa, altrimenti il reddito deve essere ricondotto fra quelli occasionali tassati all’art. 67. Quindi le possibili ipotesi sono le seguenti:
- Attività professionale abituale: tassazione come reddito di impresa
- Attività professionale occasionale: tassazione come reddito diverso:
- Plusvalenza da cessione entro 5 anni lettera b
- Attività commerciali occasionali lettera i
- Singolo affare
Se l’operazione posta in essere è di particolare rilevanza come ad esempio la costruzione di un immobile, questa può essere considerata come attività di impresa anche se relativa ad un singolo affare perché sottende una serie coordinata di atti economici.
- Nessuna attività diretta
L’attività imprenditoriale può aversi anche qualora il soggetto si limiti a utilizzare e coordinare il proprio capitale per fini produttivi senza necessariamente coinvolgere l’organizzazione di lavoro altrui limitandosi quindi al solo aspetto finanziario.
I casi trattati
Riporto due casi oggetto di valutazione da parte dell’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 204/e del 20/06/2002 e risposta 426 del 24/10/19). Nel primo caso ci troviamo di fronte al frazionamento di un immobile (acquistato da più di 5 anni) in 49 box successivamente venduti (entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori). Nel secondo caso abbiamo un immobile posseduto da più di 5 anni che ha aumentato la volumetria del 20% con un intervento di risanamento conservativo (SCIA in Comune e non licenza a costruire) da cui sono stati ricavati 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto successivamente destinati alla vendita.
In entrambi i casi, l’Agenzia delle Entrate sulla scorta delle tre premesse suddette ha ricondotto le operazioni nell’alveo delle attività di impresa. In particolare ha argomentato che entrambe le operazioni erano finalizzate non al proprio uso o della famiglia ma alla cessione a terzi con conseguimento di una finalità lucrativa attraverso un’attività produttiva protrattasi nel tempo anche se riferita ad un singolo affare. Nel primo caso è stato specificato che tale attività deve inoltre ritenersi soggetta ad Iva, conclusione a cui dovrebbe giungersi anche nel secondo caso.
Alla luce di tali interventi dell’Agenzia sembra quindi che potrebbero essere contestabili praticamente tutti gli interventi di acquisto, ristrutturazione e successiva vendita di immobili. Questo in quanto, al di là di ogni considerazione, è indubbio che gli interventi siano posti in essere per fini lucrativi e speculativi e non per uso proprio. Di conseguenza la fattispecie di cui all’art. 67 comma 1 lettera b (plusvalenza su cessioni di immobili o aree fabbricabili entro 5 anni dall’acquisto/donazione) dovrebbe allora riguardare soltanto quelle operazioni di pura compravendita senza alcun intervento sull’immobile o comunque con interventi di semplice manutenzione ordinaria.
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